如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产，那么，凯德就像金融家在做商业地产，遵循着地产开发+资本运作的基金模式。简而言之“凯德模式”整体的运作过程就是：购买股权→出租经营→国内资产打包→新加坡REITs（房地产信托基金）上市。
凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为公众投资。其精髓在于，凯德将在各个城市开发的新项目或收购的现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或者信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者（如发达国家的养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，将公司的资产雪球越滚越大。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报的保障。
例如在年购入或开发物业的时候，凯德都是通过在境内注册的外商独资企业（WOFE）或者合资企业进行操作。注入CRCT的七个物业中，有六个都是凯德％持有，因此有六个WOFEs；另外一个（新芜商场）凯德仅持有51％，深国投持有49％，凯德只是将外方的部分放入CRCT。这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。
为了更清楚地了解凯德的基金模式，下面编者就从其资金链的角度来分析凯德的独特运作过程。
凯德运作的资金链往往涉及三大主体：嘉德商用中国发展基金、嘉德商用中国孵化基金、嘉茂零售中国信托。
（1）嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。其与深圳国际信托投资有限公司(深国投)的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。
（2）嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。
（3）嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于年12月在新加坡挂牌交易其，最初的资产包由布局于中国5个城市的7所零售商场组成。该资产包价值约6.9亿新元，总可出租面积约为41.3万平方米。其中7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。
凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。
其资金与项目的具体结合方式如下图：
在私募基金与REITs的相互支持中，集团公司作为资产配置的中心和中转枢纽推动着基金平台的打造；在项目运作过程中，集团公司作为组织者和管理者推动着项目的成熟。
首先，集团公司通过私募基金为其所收购的商用物业注入初期资金，实现早期的资金回炉；之后，经过一段时间的开发与运营，当商用物业趋于成熟，集团公司则通过REITs转化为公众投资项目，保证其资金的稳定回流。
集团公司从旗下投资和资产管理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下REITs（嘉茂零售中国信托CRCT），通过增发为收购融资。集团公司在整个基金平台的构建中充当着资产配置的核心。
综上，从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德置地地产经营模式的核心。
来源：赢商网
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